固安楼市悸动：开发商免费包办准购证，市场急速反弹
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限购之后迅速冷却了两年的固安楼市，突然热了起来。
近日，有购房者向北京商报记者反映称，固安多个楼盘销售人员在卖房的过程中表示，只要银行征信及首付资金没有问题，即使未满当地三年以上纳税或社保条件也能顺利购房，网签仅需要一个月左右时间，且开发商可免费包办准购证。然而，北京商报记者随后调查发现，固安所在的廊坊市限购政策并没有发生变化，那么开发商口中的免费包办的“准购证”到底是什么？市场的回暖又是否有风险？
01
不用完税了？
“外地人购房现在不用完税或者缴纳社保三年了，只要你银行征信没问题，提交户口本和身份证，大概一个月左右的时间，就能顺利网签备案。”听闻记者及看房人李朗（化名）一行来自北京，金海·梧桐郡项目售楼处的销售人员直接表态，未满当地三年以上纳税或社保条件的外地人也可以购买本地房产，并表示“网签没有问题，许多外地客户都顺利通过了”。
为了打消李朗的疑惑，上述销售人员出示了过去一个月顺利通过网签的客户购房合同，合同封面的页眉部分明确标注有合同编号并印有二维码，落款处也署有购房人签名及开发商加盖的公章。
除了金海·梧桐郡外，在陪伴李朗看房的过程中，包括和美·帝宝壹號、中南·熙悦、城市之光等多个固安新房项目，都做出了“外地人可网签”、“在一个月内就能出签”的承诺。
包括金海·梧桐郡项目在内的多位楼盘销售人员及渠道商向记者表示，外地人只要在固安无房且名下无贷款记录，首付三成即可购置当地住宅一套；若名下有房且存在贷款记录，首付须达五成或一次性全款购买。不过，为缓解购房人的购房压力，固安大多数楼盘都支持首付分期，即购房人可先行缴纳原定首付款项的一半，剩余部分由开发商垫付，网签进程也可顺利进行，但要求购房人在约定分期期限内交齐剩余首付款项。
据悉，固安当前新房期房均价在14500元/平方米上下，准现房价格依据楼盘品质及地段较比新房大概高出1-2千元左右。
尽管走访当日不是周末，一些热门项目的售楼处仍然聚集了多组外地看房客户。按照现场销售人员的表述，近期外地看房客户不断，其中90%以上来自北京。
02
准购证明：从8万到免费
纳税及社保不达条件的“外地人可购房”背后，固安限购政策实则并未解除。当前，按照政策规定，非固安籍的外地人若想在当地置业，必须要满足不少于3年的当地社保或纳税，且限购1套。
2017年3月21日，河北廊坊出台调控政策，按照廊坊市房管局等多部门联合出台的《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，此次实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。按照规定，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。
当年6月2日，廊坊市进一步加码调控措施，再度出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称“限购令”），指出非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。
从既有限购政策来看，捆绑在固安这座县级小城的限购令仍未解除，但是从现实情况来看，置业固安的大门却似乎已然向外地客群敞开。对于“外地人为何能突破限购顺利购房”这一问题，大多数销售人员的反应都较为躲闪。
北京商报记者还是从多位楼盘销售人员及渠道商处辗转了解到，外地人之所以能在固安限购的条件下购房，原因在于开发商可以为购房人包办“准购证明”。按照部分销售人员的说法，固安部分开发商都拿到了针对外地客户的购房名额，购房者通过开发商可获得由固安房管局开具的准购证明。
在一名分销固安房源的渠道商处，北京商报记者看到了销售人员口中能使外地人“合规购房”的准购证明：这份名为“固安县商品房购房资格证明”的证明材料，上面写道：“经查我局房屋档案、备案信息系统，截止到2018年10月19日，申请人xxx，身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，及家庭成员在我局房屋档案、备案信息系统有0套房屋信息，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50％，经审核发证。”该证明书落款处署名为“固安县房产管理局城市建设综合开发办公室”，并加盖了三份红色公章。
“以前外地人购房想办这个准购证明，起码要8万块，现在是开发商免费为购房人办理。”另有一位销售人员透露，当前已有众多不满足固安购房资质的外地人，通过上述准购证明成功购房。
“我在大兴区工作，一没达到北京购房资质，二是资金也不太充裕，所以当前只能在距离较近、价格尚可的固安买房。销售说，因为新机场和雄安新区的辐射带动，现在固安的房子买到就是赚到。我倒是没想那么远，如果未来可以升值自然是好的，不过我现在更担心的是，准购证到底靠谱不靠谱？网签后如果日后被发现资质不符，房子会不会不算？”迫切想拥有自住房的李朗表示，对于准购证明是否可以保障所购房产的合法性，还是很担心。
03
被预期的涨价
准购证的突破，让市场出现了悸动。
据部分销售介绍，在廊坊市正式发布房地产调控政策前，固安当地的房价曾由早年间的每平米5千元逐渐走高至2.8万元，不过在2017年3月及6月接连落地后，固安房价迅速走低”，部分项目单价甚至跌至万元水平。
“自2019年3月份中下旬开始，固安楼市便起了明显变化，准购证明让外地购房者在固安购房的准入门槛得以降低，成交量马上就上来，说明需求还是有的，售价也伴随着回暖的行情开始提升。”销售人员在进行楼盘推介时也多次强调，受益于新机场以及雄安新区的开发建设，预计现阶段购房的客群在购房两三年后，将享受到区域配套提升带来的房产增值。“不敢说房价可以回到限购前的市场最高点，但是肯定会比你现在入手的价格要高。”
受严厉的限价政策影响，环京新房的网签价格并不能体现真实的市场情况，相比较而言，二手房则更具代表性。固安近期房价的走高，在二手房房价数据方面也有印证。根据58安居客方面提供的监测数据，2019年固安整体二手房价格在春节后有一定抬头，目前房价回调到1.4万元/平方米左右。
事实上，除了售楼处有所增加的到访客户量以及机构数据可见固安楼市活跃度提升外，当地居民对于近期房价变动也有着较为明显的感知。
长期活跃在固安各大街巷的哥张师傅对于当地房价了然于胸，在他看来，固安房价涨起来就是近几个月的事。“年后房价就开始涨，我记得原来单价大概是一万二、三左右，现在基本上都到了一万五，地段好一点的楼盘都甚至达到了一万八、九的样子。小道消息说，固安限购要松绑啦，只是具体文件还没下来。”
就连随机采访到的路旁下棋的老大爷，在谈及近期房价变动时也表示，“确实是又贵起来了！“不过我们本地人基本不买，房价涨起来最着急的，是那些飘在北京的无房年轻人。”
突发：固安房管局巡检
中南·熙悦遭查封
针对近期固安楼市出现的异动，北京商报记者获悉，固安房管局已经对区域内各大售楼处进行一轮突击巡查，此前因为声称可包办准购证而大火的中南·熙悦楼处被贴上了封条，另有一些等待最新房源预售批复的售楼处选择“暂时歇业”，不再对外开放接待客户。
北京商报记者在中南·熙悦售楼处门口看到，房管局的封条已经贴上。按照固安一楼盘渠道商的说法，中南·熙悦之所以被房管局暂时查封，是因为其当前宣传的1号楼仍未取得预售许可证，但售楼处人员却向购房者违规收取排卡费用。据悉，上述排卡费用以“意向金”的名目收取，具体金额为2万元。至于中南·熙悦售楼处何时能再度开放，渠道商表示需要再等待一些时日。
北京商报记者就项目为何会被查封、是否存在违规包销的问题，致电中南·熙悦，截至发稿前，尚未有回应。
在房管局巡查过后，固安一些售楼处转为谨慎地接待外来客户，如九鼎·学府清华、城投·御景园项目仍对外正常开放售楼处，但当购房者李朗进一步询问购房资质如何过审时，销售人员则不愿详谈，并强调自己是依法合规经营的房企，外地客户如想购房，只能满足三年以上完税或者社保缴纳条件。而在李朗看房期间，仍有销售人员接待着并不具备资格的外地客户。
不过，对于不具备资格到底还能不能买，另有多个项目销售人员表示，“只要银行征信和资金没问题，外地人可以买”。
“这几天总有记者暗访调查情况，上面提到的项目说不对外地人出售房源，应该都是出于谨慎考虑放弃了一部分客户。”一名承接固安各大楼盘房源的渠道商透露，因为购房准入门槛被打破，三月以来固安售房数量已有几千套，一些售楼处每月房源销售量都在两三百套左右，其中也承载了一部分譬如南航、东航转移到新机场的航空公司相关人员。
一组来自诸葛找房的数据显示，固安在限购之前新建商品住宅月度成交量维持在1000-4000套范围内波动，直到2016年4月首次限购政策颁布，5月成交量骤降，6月成交量大幅反弹，截止2016年11月当月成交量仅为557套，后小幅反弹。随着2017年限购政策的颁布，固安成交量持续下滑，之后成交量一直维持低位水平，月均成交量不超过1000套。
“从固安新建商品住宅销售均价来看，2016年4月份颁布的限购政策，对固安新建商品住宅销量有所影响，但对其价格并未起到影响，销售均价持续走高。直到2017年的限购令发布，固安新建商品住宅销售均价呈现波动下滑，之后一直处于低位水平波动，直至2018年年底销售均价有所上涨。”诸葛找房数据研究中心首席分析师国仕英说道。
据了解，在2016年4月廊坊市出台的调控政策 “廊九条”中，廊坊市规定实行住房限购和差别化住房信贷政策：非本地户籍居民家庭限购一套住房，且购房首付款不得低于30%等，仅包括廊坊“北三县”（位于北京与天津之间的河北廊坊市的三河市、大厂回族自治县以及香河县）和固安县。
2017年3月21日，河北廊坊出台调控政策，按照廊坊市房管局等多部门联合出台的《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，此次实行住房限购的区域为廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县。按照规定，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。
2017年6月2日，廊坊市进一步加码调控措施，再度出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（以下简称“限购令”），指出非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。
“我确实很想买房，但是相比侥幸购房，我更关注这笔不小的交易到底安全不安全。说实话，销售人员在房管局巡查前后对于购房资质躲闪的态度，让我更加放心不下。”已经在固安看了半年房的李朗在发现有项目被查封之后，更加担心开发商口中的准购证是否靠谱。